רכישת דירת מגורים יד ראשונה מחברה קבלנית

אוד מפתה לרכוש דירה "על הנייר" במחיר יחסית נמוך לעומת דירות קיימות, אותן ניתן לרכוש יד שנייה, דירה שמי שרוכש אותה יהיה הראשון שיגור בה וידאג לעצב אותה לפי רצונותיו וצרכיו, כך שתוכל לשמש לו כדירת חלומותיו…. יחד עם זאת יש להבין שברכישה מסוג זה טמונים מספר סיכונים ועל הרוכש לדאוג לנסות לצמצמם במידת האפשר (חלק מן הסיכונים הטמונים ברכישה מסוג זה אינם ניתנים לנטרול מלא). להלן נפרט את הסיכונים המרכזיים הטמונים ברכישה יד ראשונה, כדלקמן:

 

1. ראשית, מבחינה כלכלית, על הרוכש לשקלל מראש את מלוא ההוצאות שידרשו לו לרכישת הדירה, מאחר שברכישה מסוג זה תמיד ישנן הוצאות נוספות ונלוות למחיר הרכישה עצמו, היות ואף אחד מעולם לא התגורר בדירה זו.

 

מקובל שברכישה מסוג זה התשלומים יהיו צמודים למדד תשומות הבנייה, על מנת שהמחיר שסוכם בין הצדדים ישמר כמחיר ריאלי, ולא מחיר נומינאלי, כדי שהחברה הקבלנית לא תפסיד מהמכירה, שנהוג לפרוס את תשלומיה על תקופה ארוכה עד למסירה בפועל. יש לקחת בחשבון מראש (תלוי גם בתקופת פריסת התשלומים כמובן ובאופן השתנות המדד) עוד סכומים לא מבוטלים שעשויים להיווסף לסכום הרכישה ועל הרוכש להיערך לכך מכל הבחינות.

 

בנוסף, יש לקחת בחשבון הוצאות חיבורי מונים ופיקדונות לחברות המים, החשמל והגז וכן הוצאות יחסיות של הרוכש ברישום הבניין כבית משותף ורישום הדירה כיחידה נפרדת (בעלת מספר תת חלקה נפרד משלה) בלשכת רישום המקרקעין, תשלומים שבדרך כלל חלים על הרוכש עצמו ואינם כלולים במחיר הרכישה.

נוסף על האמור לעיל, על הרוכש לבחון היטב את המפרט הטכני (ורצוי אף להיוועץ בבעלי מקצוע רלוואנטיים לשם כך), כאשר מקובל כי כל שינוי ו/או תוספת למפרט הטכני שמצורף להסכם הרכישה החתום יהיה מחוייב בשימוש בספקים ו/או בבעלי מקצוע מטעם החברה הקבלנית ממנה נרכשה הדירה, בתוספת תשלום, כמובן, וזאת עד למסירת החזקה בדירה לידי הרוכש. לפיכך, מומלץ לבחון את הוראות המפרט הטכני היטב טרם החתימה על ההסכם וככל הניתן לסכם מראש עם החברה הקבלנית על שינויים ו/או תוספות שיהיו כלולים במסגרת מחיר הרכישה (למשל, פעמים רבות ניתן לסכם עם החברה מראש על הוספת נקודות חשמל /ואו גז ו/או מים ללא תוספת תשלום ו/או על הסרת/הזזת קירות בטרם נבנו וכיו"ב). בעניין זה יש לשים לב גם שהחברות הקבלניות נוהגות להחתים את הרוכשים בעת הזמנת השינוי ו/או התוספת גם על דחיית מועד המסירה, דחייה שבדרך כלל איננה פרופורציונאלית לשינוי ו/או התוספת שהוזמנו ע"י הרוכש.

 

המפרט הטכני הינו פרט מהותי ויש לקחת בחשבון עלויות משוערכות של שדרוגים ותוספות שהרוכש יהיה מעוניין לערוך בדירה (כמו, למשל, החלפת ארונות המטבח לארונות רבים ומשודרגים יותר או הוספת תריסים (או שדרוגם) או הוספת רשתות או התקנת מזגנים וכיו"ב), מאחר ועלויותיהם של אלה עשויים להצטבר לסכומים שאינם מבוטלים כלל ועל הרוכש להעירך לקראתם מראש.

 

כמו כן, יש לקחת בחשבון שהרוכש ידרש לשלם לעורך הדין המייצג את החברה הקבלנית – תשלום זה אינו עבור ייצוג הרוכש בעסקת הרכישה הספציפית (דבר שהוא אסור מבחינת כללי האתיקה שחלים על עורכי הדין, במקרה בו מייצג עורך הדין את החברה הקבלנית, מאחר וישנם אינטרסים סותרים מובהקים בין הצדדים, זאת בניגוד לעסקת מכר "יד שנייה" שבה מותר לאותו עורך דין לייצג הן את המוכר והן את הרוכש, בהסכמת שני הצדדים לכך). כיום מוגבל שכר טרחת עורך ברכישת דירה מחברה קבלנית לעד סך של-. 5,000 ₪ או לחצי אחוז ממחיר הדירה, הנמוך מבין השניים.

 

יחד עם זאת, במרבית המקרים שוויו של נכס שנרכש "על הנייר" לאחר שנבנה והוא מוכן וראוי למגורים "קופץ" בהרבה משוויו בעת הרכישה, ופעמים רבות הרכישה משתלמת מבחינה כלכלית.

 

יש לבחון מראש מהם התשלומים הנוספים שידרש הרוכש לשלם מכח הסכם הרכישה שלו את הנכס מאת החברה הקבלנית ולוודא מראש שמדובר בתשלומים סבירים ומקובלים בענף אותם על הרוכש לשאת (תוך צמצום תשלומים שאינם כאלה, כמובן).

 

2.  רכישת דירה "על הנייר" מצמצמת את אפשרויות הבדיקות המקדמיות של הרוכש ותלויה בשלב בו נמצאת הבנייה. לעיתים רוכשים דירה בפרוייקט שעדיין החברה הקבלנית לא קיבלה בעבורו את היתרי הבנייה הנדרשים, ובמקרה כזה יש לעגן מראש בגוף הסכם הרכישה מנגנון שיאפשר לרוכש לבטל את ההסכם במקרה בו לא ינתנו האישורים המיוחלים או במקרה בו ידרשו שינויים מהותיים לעומת מה שהוצג לרוכש, בהתאם לתכניות ולתשריטים שיצורפו להסכם הרכישה, והכל תוך פרק זמן מוגדר מראש, ברור וסביר כמובן. במקרה כזה, יש להגביל את התשלום עד להוצאת היתר בנייה לסכום שלא יעלה סכום השווה לשיעור של 7% מתוך הסכום הכולל של הרכישה (זהו הסכום המותר על פי חוק שהרוכש ישלמו לידי החברה הקבלנית מבלי לקבל תמורתו בטוחה בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974), כאשר יש לעגן בגוף הוראות הסכם הרכישה כי סכום זה בידי עורך דין שישמש כנאמן עד לקבלת היתר הבנייה המיוחל ווידוא שהרוכש לא מימש את זכותו לביטול ההסכם, כמפורט לעיל. כמו כן, מאחר והרוכש במקרה כזה רוכש את הדירה טרם הומצא היתר בנייה לפרויקט מקובל להצמיד את התשלומים למדד תשומות הבנייה החל ממועד המצאת היתר הבנייה לרוכש ואילך בלבד ויש לעגן זאת בגוף הסכם הרכישה.

כן חשוב להקפיד כי במקרה שהרוכש יבחר לבטל את ההסכם משום שלא הומצא היתר בנייה בתוך המועד המוגדר כאמור לעיל ו/או משום שכתוצאה מקבלת היתר הבנייה נדרשים שינויים מהותיים בדירה ו/או בבניין שבו היא נמצאת הוא יקבל חזרה לידו כל תשלום ששילם על חשבון הרכישה ו/או כתוצאה ממנה (לרבות הוצאות שכר טרחת עורך הדין מטעם החברה הקבלנית, שנהוג לשלמן במעמד החתימה על הסכם הרכישה עצמו) ששילם בתוספת הפרשי הצמדה הריבית שנצברו לאותם הסכומים. 

 

עצם העובדה שהרוכש רוכש "על הנייר" לפני או במהלך שהבניין וקם אינה מאפשרת לרוכש לוודא שאכן החברה הקבלנית בונה בהתאם להיתר בנייה כדין, מאחר ואין אפשרות לראות ולבחון את הנכס שנרכש בעיני הרוכש ו/או בעיני בעלי מקצוע רלוואנטיים מטעמו של הרוכש, ויש לחייב את החברה הקבלנית, כמובן, לפעול לבנייה בהתאם להיתר בנייה כדין בלבד.

 

במעמד הרכישה חותם הרוכש, כחלק מהסכם הרכישה גם על תכניות ושרטוטים שיצורפו להסכם הרכישה ויהוו חלק בלתי נפרד ממנו, ובהם יש לסמן את הדירה עצמה וכל מה שהוצמד אליה (לרבות חניות ו/או מחסנים ו/או שטחים אחרים וכיו"ב) – על הרוכש לוודא שאכן מה שמסומן בתכניות שמצורפות להסכם הוא הדירה הרלוואנטית אותה הוא מעוניין לרכוש, לרבות ווידוא הקומה, המיקום וכיווני האוויר וכל הרכוש שסוכם מראש כי יוצמד לאותה הדירה.

 

3.  כאמור לעיל, כל תשלום העולה על סכום בסך של 7% מתוך התמורה הכוללת שעל הרוכש לשלם בגין רכישת הדירה בהתאם להוראות הסכם הרכישה מחוייב לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 בהמצאת בטוחה. לפיכך, יש לוודא שקיים בהסכם הרכישה מנגנון מתאים לפיו כנגד כל תשלום ותשלום ששולם (כולל הסכום השווה לשיעור של 7% מסכום התמורה הכוללת) מתחייבת החברה הבנקאית להמציא לרוכש בטוחה מתאימה בהתאם להוראות החוק הנ"ל, כאשר היה ומסיבה כלשהי לא תומצאנה מלוא הבטוחות עבור תשלומים קודמים תהא לרוכש הזכות לעכב את התשלומים הבאים, מבלי שהדבר יחשב להפרת הסכם הרכישה וללא תוספת הצמדה ו/או ריבית ו/או פיצוי כלשהו לחברה הקבלנית.

 

בעניין זה יש להדגיש כי גם הבטוחות שהוגדרו היטב על פי החוק הנ"ל אינן נותנות לרוכש הגנה מלאה ובדרך כלל ניתן לממשן רק במקרה של פירוק החברה, על מנת שלא יווצר מצב בו הרוכש יוותר הן ללא מיטב כספו שהושקע ברכישת הדירה והן ללא הדירה עצמה.

 

כמו כן, נציין כי אסור להתפתות בשום שלב שהוא להעביר את התשלומים שלא על פי הוראות ההסכם, שאחרת התשלומים לא יהיו מכוסים בבטוחה הנדרשת על פי חוק והסיכון הטמון בכך הוא רב (גם ובעיקר כאשר מישהו מטעם החברה הקבלנית לוחץ לפעול אחרת).

 

יש לשים לב כי במקרה בו הבטוחה הניתנת לרוכש הינה הערת אזהרה בפנקסי לשכת רישום המקרקעין יש לחייב את החברה הבנקאית, במקרה בו קיים ליווי בנקאי לפרוייקט כולו מטעם החברה הבנקאית, להנפיק לרוכש מכתב החרגה חד משמעי שיונפק ע"י הבנק המלווה של החברה הקבלנית המבהיר כי עם תשלום מלוא תמורת הדירה ומסירתה לידי הרוכש הדירה עצמה מוחרגת מן המשכנתא הכללית החלה על הפרויקט (תחילה יונפק מכתב החרגה מותנה ולאחר תשלום מלוא התמורה ומסירת החזקה בדירה לידי הרוכש על החברה הקבלנית להתחייב להמציא מכתב החרגה סופי ובלתי מותנה המחריג את הדירה סופית מתוך המשכנתא הכללית) ובנוסף יש לדרוש מן החברה הקבלנית רישום הערת אזהרה מפורטת, המפרטת את פרטי הנכס הספציפי שנרכש, על מנת שבאמת הערת האזהרה תהא בטוחה מספקת עד לרישום הבניין כבית משותף בפנקסי לשכת רישום המקרקעין ורישום הדירה כיחידה נפרדת בעלת תת חלקה משלה. בעת רישום הערת אזהרה מפורטת, בה ניתן לרשום את פרטי בעל הזכות במקרקעין (בעל הקרקע ו/או הקבלן ו/או היזם), פרטי מי שהתחייב כלפי הרוכש שלטובתו נרשמת הערת האזהרה, מהותה של ההתחייבות והמועד בו ניתנה, פרטים מזהים של נכס המקרקעין הספציפי (לרבות קומה, מספר זמני של הדירה הספציפית שנרכשה באותו הפרויקט, מספר הבניין בפרוייקט שבו נבנה הנכס, כיווני אוויר והחלק הנרכש בקרקע) וכן מספר המגרש, מובטח הקונה ביחס לכל הפרטים שנרשמו ופורטו בגוף רישום הערת האזהרה, אלא שיש גם לוודא שלא קיימות זכויות קודמות לזכות מכח הערת האזהרה, על מנת להבטיח את ההגנה המירבית עבור הרוכש.

 

כאשר קיים המשמש כבנק המלווה של הפרוייקט יש להקפיד שתהא הוראה חוזית מפורשת המבהירה כי כל התשלומים יועברו לחשבון המיוחד שבפתח אותו בנק מלווה עבור הפרוייקט, ורק כך יהא הרוכש מוגן מבחינת קבלת הערבויות הבנקאיות שינפיק אותו בנק מלווה ישירות לרוכש בגין כל תשלום ותשלום שישולם. יש להקפיד שכל התשלומים ישולמו ויועברו לחשבון המיוחד הנ"ל ובשום אופן אל לרוכש להתפתות ולהעביר תשלומים בדרך אחרת (לא לחשבון אחר כלשהו של החברה הקבלנית ולא בכל דרך חלופית אחרת שאיננה העברת כספים ישירות לחשבון הליווי המיוחד כאמור לעיל), גם אם יופעל עליו לחץ כלשהו מטעם החברה הקבלנית ממנה רכש (לחצים שמופעלים על רוכשים בדרך כלל כשיש מצב חירום כלשהו ו/או כשאותה חברה "עולה על שרטון" ובדיוק אז על הרוכש להיזהר כפליים ולא להיכנע לאותם הלחצים).

 

4.  כאשר רוכשים יד ראשונה יש לקחת בחשבון מראש כי מועד המסירה החוזי שנקבע בהסכם הינו משוער בלבד, כאשר ייתכנו הקדמות ופעמים רבות ישנם עיכובים במסירה מסיבות שונות (גם כאשר רוכשים את הנכס בשלבי בנייה סופיים!). יש להיערך לעובדה זו מראש הן מבחינת התכנון הכלכלי והן מכל הבחינות הנוספות הנלוות ו/או הכרוכות (כמו, למשל, מתי להתחיל בתהליך מכירת דירה בה בכוונת הרוכש להתגורר עד למועד שיעבור לנכס החדש שנרכש ו/או לאיזה מועד מסירה להתחייב כלפי רוכש פוטנציאלי ו/או מתי ליטול הלוואות לצורך מימון הרכישה וכיו"ב). 

 

כמו כן, יש להתייחס לנושא של עיכובים במסירת החזקה בנכס לידי הרוכש באופן מפורש בהסכם, תוך קביעה מפורשת של המועד שמעבר לכך תידרש החברה הקבלנית לשלם לרוכש פיצוי בגין אותו האיחור (פיצוי שנועד להגן על ההסכם הן בגין הוצאות שהוא עשוי להיקלע אליהן בגין אותו העיכוב והן בגין נזקים נוספים פוטנציאלים בשל הסתמכותו על מועד המסירה החוזי) ותוך קביעה מפורשת של מהן הנסיבות שבשלן מועד המסירה ידחה מבלי שהחברה הקבלנית תצטרך לפצות את הרוכש (יש לעגן את עניין הפיצויים ו/או איחור שבגינו לא ינתנו הפיצויים בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 בלבד, שאחרת הרוכש חשוף לסיכונים כלכליים ואחרים רבים), תוך צמצום ניסוחים גורפים המאשפרים לחברה הקבלנית מרווח רחב מדיי עבור אי תשלום פיצויים בסיטואציות שאינן הוגנות והגונות כלפי הרוכש.

 

חשוב להקפיד כי החברה הקבלנית תתחייב כלפי הרוכש מראש למסור לו החזקה בנכס רק לאחר שיתקבל טופס 4, שהנכס יהיה מחובר בחיבורים של קבל לכל התשתיות המרכזיות (ולא חיבורים זמניים) וכשהוא ראוי למגורים סבירים (גם אם עבודות הפיתוח בפרוייקט טרם תושלמנה, על החברה הקבלנית להתחייב להשלימן בתוך מועד קצוב וסביר וכן להתחייב לאפשר לרוכש גישה ושימוש סבירים בנכס עד להשלמתן). ככל שהחברה הקבלנית מעוניינת למסור לרוכש את הנכס כשהוא אינו ראוי למגורים סבירים יחשב הדבר לעיכוב במסירה עד שהנכס יוכל לשמש למגורים סבירים ועל החברה הקבלנית להתחייב ולבצע התיקונים ו/או התוספות ו/או השינויים הדרושים לשם הפיכת הנכס לכזה שראוי למגורים לפני וכתנאי למסירה.

 

5. בדרך כלל החברה הקבלנית משאירה בידיה זכות לעריכת שינויים ו/או תוספות בפרוייקט הנבנה – חשוב להגביל זאת בחובת החברה הקבלנית לפעול על פי דין בלבד ומבלי לפגוע בזכויות הרוכש בנכס עצמו שרכש. כמו כן, פעמים רבות מהותי לרוכשים שלא יבנו עוד מבנים בפרויקט (משום שהם עשויים לחסום לרוכש את האוויר ו/או האור ו/או הנוף וכיו"ב) ו/או עוד קומות באותו הבניין ו/או עוד יחידות דיור ו/או שאופי הפרוייקט ישמש למגורים בלבד ורצוי לנסות ולהגביל את זכות החברה לעריכת שינויים ו/או תוספות, ככל שעניין זה מהותי לרוכש ובהתאם לרצונותיו (למשל, הרוכש לא היה מתקשר בהסכם אם לא תהא התחייבות מצד החברה הקבלנית כי הפרוייקט כולו ישמש למגורים ו/או אם תתווספנה לפרויקט ו/או לבניין קומות ו/או יחידות דיור נוספות וכיו"ב).

 

בכל מקרה, מומלץ להגביל את החברה הקבלנית שתתחייב לכך שלא תוסיף לבנות באותו הבניין שבו רכש הרוכש לאחר שתימסר החזקה בנכס שרכש בו לידיו (ואז בפועל, חשוף הרוכש לסיכונים שונים והבניין ממשיך ומשמש כאתר בנייה וגם לא מתאפשרים לרוכש מגורים סבירים באותה העת) וכן שתתחייב מראש שלא להתקין אנטנות סלולאריות בשטחים שנותרו בידיה (מה שעשוי להיות כלכלי עבור החברה הקבלנית, אך לפגוע באיכות החיים של הרוכש ו/או מי מטעמו ואף לגרום לירידת ערך הנכס).

 

6.  כאשר רוכשים נכס חדש שנבנה זה עתה יש לקחת בחשבון כי תמיד יתגלו ליקויים ו/או קלקולים ו/או פגמים כאלה ואחרים, חלקם ניתנים לגילוי לפני מועד מסירת הנכס לידי הרוכש, חלקם ניתנים לגילוי בעת מסירת החזקה לידי הרוכש וחלקם יתגלו ויצוצו בעתיד (למשל, ישנם ליקויים שיתגלו רק לאחר ירידת גשמים ו/או רק לאחר שימשו בנכס ו/או במתקניו בפועל). בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973 לחברה הקבלנית קיימת אחריות כמעט מוחלטת לליקויי בנייה, גם לאחר שנמסרה החזקה בנכס לידי הרוכש, אם כי ישנן הגבלות בחוק הנ"ל מבחינת מועדים, תלוי במהות ואופי הליקוי עצמו, ולפיכך ישנה חשיבות עצומה למועד הדיווח והפנייה לחברה בבקשה לתיקון (יש, כמובן, לדאוג לעשות כן בהקדם האפשרי ממועד גילוי אותו הליקוי ו/או הפגם ולדאוג שהפנייה תיעשה בכתב, על מנת שהרוכש לא יפספס את אחריות הקבלן לתיקון כלפיו).

 

מומלץ להיוועץ בבעלי מקצוע בתחום (ישנן חברות בדק בית הקיימות בשוק בדיוק עבור מטרה זו, המגיעות עם בעלי מקצוע מומחים וציוד מתקדם המאפשר איתור מוקדם של ליקויים ו/או פגמים בנכס) על מנת לאתר ולדרוש את תיקון הליקוי ו/או הפגם בהקדם, כדי שהרוכש ימנע מעוגמת נפש ו/או הוצאות מיותרות בשל קיומו של אותו ליקוי ו/או פגם.

 

בעניין זה יש לציין במפורש בהסכם כי תיקונים דחופים יתוקנו בדחיפות, כמובן.

 

כמו כן, רצוי לעגן אפשרות של בדיקה מוקדמת של הנכס טרם מסירתו לידי הרוכש, על מנת שכמה שיותר תיקונים יבוצעו לפני מסירתו לידי הרוכש בפועל, כדי לצמצם את הטרדה ואי הנעימות שיגרמו לרוכש במגוריו בנכס עם פגמים ו/או בעת ביצוע תיקונים בו.

 

כמו כן, רצוי לציין במפורש כי במקרה ותתגלע מחלוקת בעניין קיומו של פגם ו/או ליקוי בנכס ההכרעה תיעשה ע"י גורם מקצועי ואובייקטיבי בלבד, ולא באמצעות אדם כלשהו שמטעם החברה (גם אם יש לו הכשרה הנדסית, למשל, קביעתו איננה יכולה להיות מכרעת, מאחר שברור כי עמדתו איננה אובייקטיבית ועשוייה להיות מושפעת משיקולי החברה הקבלנית עצמה ו/או לחצים שיופעלו עליו ואז המשמעות היא שהרוכש יקבל לסיטואציה שתחייב אותו להתמודד מול החברה בערכאות משפטיות, מה שיגרום לו להוצאות, אי נעימות ועשוי לארוך זמן רק עד שתתקבל ההכרעה המיוחלת).

 

7.  ברב המקרים נדרש הרוכש לשלם שכר טרחה לעורך הדין של החברה הקבלנית, על אף שבאופן מפורש אסור לאותו עורך דין לייצג את הרוכש והתשלום נעשה תמורת טיפולו של אותו עורך דין ברישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין הרלוואנטית (מה שעשוי לקחת כמה שנים טובות ומוגבל גם הוא בלוחות זמנים על פי חוק). רוכשים רבים מתבלבלים וחושבים, בשוגג, כי התשלום ששילמו לעורך הדין של החברה הקבלנית הינו תשלום שכר טרחה בגין ייצוגו של הרוכש ברכישה, תוך דאגה לאינטרסים של הרוכש בהסכם עצמו ובמהלך העסקה (דבר שהוא אסור, כאמור, לפי חוק, מאחר והאינטרסים בין חבקה קבלנית לרוכשיה הינם סותרים ומנוגדים), כאשר בפועל עורך הדין של החברה הקבלנית מייצג את החברה הקבלנית בלבד (מה שבדרך כלל גם נרשם מפורשות בגוף הסכם המכר). 

 

חשוב להקפיד ולקרוא היטב את כל תוכנו של הסכם המכר ונספחיו (בדרך כלל מדובר בעשרות עמודים ובקריאה שעשוייה לארוך כמה ימים טובים), על מנת לאתר "מוקשים" בנוסח ההסכם ולנהל משא ומתן הגון, תוך ניסיון לשנות הוראות הפוגעות ברוכש ובזכויותיו, עד כמה שניתן ובהתאם לכל הוראות החוק המחייבות (פעמים רבות, למרות שישנן הוראות חוק המחייבות את החברות הקבלניות כלפי רוכשיהן, בפועל מופיעות הוראות סותרות בהסכמי המכר עצמם) כדי לייצג ולבטא בהסכם המכר עצמו גם את האינטרסים של הרוכש (ולא רק של החברה הקבלנית). 

 

בעניין זה יש לציין כי פעמים רבות מדובר בסיטואציה בה לחברה ידע וניסיון רב בתום הבנייה וחוזי מכירה, כאשר יש לחברה הקבלנית בעלי מקצוע מביני דבר המלווים אותה, בעוד הרוכש הינו תמים וברב המקרים אינו עוסק בתחום ביום-יום (לעיתים תהא זו אפילו העסקה הראשונה ו/או היחידה שיתחייב בה הרוכש במהלך חייו לרכישת נכס מקרקעין וההתחייבות הגדולה והמשמעותית ביותר של אותו הרוכש, תוך המשך תשלומי משכנתא למשך שנים רבות ביחס אליה), ולכן עליו לקרוא היטב את הסכם הרכישה ולדאוג לעצמו לייצוג הולם, תוך שמירת האינטרסים של הרוכש (פעמים רבות הסכמי המכר של החברות הקבלניות בעלות הוראות דרקוניות הפוגעות ממשית ברוכש ובזכויותיו!). רצוי להיוועץ בעורך דין העוסק בתחום המקרקעין וספציפית בייצוג רוכשים מחברות קבלניות, מאחר ומדובר במטריה שונה לגמרי, לעומת רכישות יד שנייה ומומלץ לעשות כן בשלב מוקדם ככל הניתן (עוד לפני חתימה על מסמך כלשהו כלפי החברה הקבלנית, גם אם הוא נושא כותרת שנראית תמימה כמו "זכרון דברים" ו/או "בקשה לרכישת דירה" ו/או "טופס הצטרפות" וכדומה ועוד לפני הפקדת סכום כלשהו בידי החברה), על מנת למנוע מן הרוכש סיכונים מיותרים ולהגן על זכויות הרוכש וכספו בצורה המירבית והמיטיבה עימו, בנסיבות העניין.

 

יש לציין כי עורך דין בוחן ובודק את העסקה מבחינה משפטית בלבד ועל הרוכש לבחון אותה מכל הבחינות האחרות (כולל באמצעות בעלי מקצוע מומחים), לרבות כדאיות העסקה, מיקום הקרקע, זכויות בנייה בקרקע ובסמיכות לה, מה קיים בסמיכות לקרקע (לרבות האם קיימים שטחים ציבוריים ו/או מה עתיד להיבנות בסמיכות לה), אופי השכונה בה נמצאת הקרקע, מיקומי חדרי טרנספורמציה ו/או קווי מתח /ואו אנטנות בקרקע ו/או בסמיכות לה, מיקומי מוקדים ביחס לקרקע (לרבות מרכז מסחרי ו/או קופות חולים /ואו בתי חינוך /ואו בתי כנסת ו/או גינות ציבוריות וכיו"ב) וכן מבחינה טכנית – על החברה הקבלנית לצרף מפרט טכני המפרט במדוייק מה שעתיד הרוכש לקבל, לרבות בשטחים המשותפים ועל הרוכש לקרוא מפרט זה בעיון ולברר מראש כל מה שמהותי לו ביחס למפרט, על מנת למנוע אי הבנות ו/או הוצאות שלא נלקחו בחשבון (לעיתים ניתן לשנות חלק מהוראות המפרט הטכני לפני החתימה (כמו הוספת ו/או הזזת נקודות חשמל ו/או מים ו/או גז ו/או הזזת קירות טרם בנייתם ו/או שדרוגים נוספים שניתן להשיג מחברה הקבלנית ללא תוספת תשלום תוך ניהול מו"מ) ועל הרוכש להבין מראש כי כל שינוי מאוחר לחתימה על הסכם המכר יהיה כרוך בתשלום נוסף). בעניין זה יש להבהיר מראש מהו הזיכוי שינתן לרוכש תמורת מתקנים ו/או אביזרים הכלולים במפרט ואשר הרוכש יעדיף לרוכשם ו/או להתקינם שלא דרך החברה הקבלנית, משיקוליו הוא (בד"כ מדובר בשיקולי איכות ו/או מחיר ו/או שניהם).

 

**מובהר בזאת כי כל המידע המצוי באתר משמש למידע כללי בלבד, כאשר מובהר כי הננו עושים כמיטב יכולתנו על מנת לספק מידע מועיל ועדכני, ברם איננו מתחייבים שכל המידע המופיע באתר הינו מדויק, שלם ומעודכן וכן מובהר כי כל האמור באתר אינו מהווה ואינו יכול להוות תחליף כלשהו לייעוץ משפטי וכן אין באמור באתר משום הצעה או קיבול של משרדנו לקבל או ליתן ייצוג או ייעוץ משפטי כלשהו. נוסף על האמור לעיל, מובהר כי המידע המצוי באתר ו/או כל קבלה של המידע הנ"ל אינם מקיימים יחסי עורך דין – לקוח**