השכרת נכסים טומנת בחובה סיכונים רבים למשכיר ועל המשכיר לנסות לצמצם את הסיכונים, ככל הניתן. יש לקחת בחשבון שבכל מקרה אין וודאות וביטחון של 100% ותמיד יוותרו סיכונים בעת השכרת נכסים לצדדים שלישיים (במיוחד לאור שווי הנכס מול הבטוחות שתתקבלנה), ברם על המשכיר לשקול היטב מראש עם מי להתקשר בהסכמי שכירות ואילו בטוחות לדרוש, על מנת לנסות ולצמצם את הסיכונים ככל הניתן ובהתאם לנסיבות.
דוגמאות לסיכונים הכרוכים בהשכרת נכסים הן, למשל, הפרות יסודיות של השוכר את הסכם השכירות, כמו – אי עמידה בתשלום דמי השכירות או בתשלומים אחרים המוטלים על השוכר בהתאם להוראות ההסכם, גרימת נזקים לנכס המושכר, העברת זכויות לידי צד ג' (לרבות שוכר משנה), ביצוע שינויים בנכס המושכר או שימוש בנכס באופן שאינו תואם את מטרת השכירות ו/או שאינו מקובל על המשכיר וכיו"ב. נוסף על האמור לעיל, מצבו של השוכר עצמו עשוי להשתנות, כמו פיטורין או פשיטת רגל או כינוס נכסים, מה שמשפיע באופן ישיר על יכולתו של השוכר לעמוד בתנאי השכירות. בעניין זה יש לזכור שהחשיפה של המשכיר לסיכונים הינה גבוהה בהרבה מהבטחונות שיוכל לבקש בהתאם להוראות החוק, ברם חשוב מאוד לנסות לצמצם את הסיכונים במידת האפשר ובהתאם לנסיבות.
ראשית, מהותי מאוד להיפגש עם השוכר הפוטנציאלי טרם החתימה על הסכם השכירות, לשוחח עימו, לראיין אותו ולהתרשם ממנו באופן אישי. בהתרשמות אישית של המשכיר יוכל המשכיר לפסול על הסף שוכרים אשר מתוך התנהלותם יוכל ללמוד המשכיר כי לא יוכלו לעמדו בתנאי השכירות, כי יתקשו לשמור על הנכס המושכר או כי יגרמו לו לנזקים שונים וכד'.
שנית, מהותי מאוד לבדוק את השוכר הפוטנציאלי, מצבו האישי ויכולתו הכלכלית ולסנן מראש שוכרים שעל פניו נראה כי לא יוכלו לעמוד בתנאי השכירות. כחלק מן הבדיקות המקדימות מומלץ מאוד לערוך חיפוש אינטרנטי על השוכר הפוטנציאלי (כך, למשל, לפסול שוכר שידוע שהתנהל מולו הליך פלילי כלשהו או שהינו במצב של פשיטת רגל או כינוס נכסים), לבדוק האם מדובר בשוכר שהוכרז כמוגבל באמצעים או חייב משתמט, להוציא בגין השוכר הפוטנציאלי תוצאות עיון מרשם המשכונות, לבדוק במה עובד אותו שוכר פוטנציאלי ולבקש אסמכתא להכנסתו (תלוש משכורת לשוכר שהינו שכיר או עותק משומה אחרונה/אישור רואה חשבון על גובה ההכנסה לשוכר שהינו עצמאי) ולהתרשם מן האסמכתא לגבי גובה הכנסותיו של השוכר הפוטנציאלי ויכולתו הפוטנציאלית לעמוד בתשלומי השכירות והתשלומים הנלווים לה (תוך מתן משקל לסטטוס המשפחתי של השוכר הפוטנציאלי ולכך שיש לו הוצאות נוספות, אשר אינן כרוכות או קשורות בהסכם השכירות) וניתן לבקש אף תדפיס עובר ושב מחשבון הבנק של השוכר הפוטנציאלי, המתייחס לשלושת החודשים האחרונים, על מנת להתרשם מן המצב התזרימי הכלכלי של השוכר. מן האסמכתא למשכורתו של השוכר הפוטנציאלי ניתן להתרשם גם מן הוותק של אותו שוכר פוטנציאלי, שכר בסיס/עמלות והמשמעויות הנלוות לכך.
הבדיקות הנ"ל הנן פשוטות ועשויות להיות מאוד קריטיות למשכיר ולצמצם למשכיר הסיכונים באופן משמעותי והן נכונות גם כשהנכס המושכר הינו מסחרי וגם כשמדובר בנכס למגורים, ללא קשר לגובה דמי השכירות.
שלישית, יש לזהות את השוכר (וגם את הערבים!) תוך הצגת תעודה מזהה והתאמת התמונה לנראות השוכר הפוטנציאלי בפועל. יש להתאים גם את הפרטים המופיעים על גבי האסמכתא להכנסה לאלה המופיעים בתעודת הזהות. כאשר מדובר בתאגיד מדובר, למעשה, בישות משפטית נפרדת ויש לברר מיהו מורשה החתימה מטעם התאגיד ולעשות בירור מקיף כאמור לעיל ביחס למורשה החתימה ולכל בעלי המניות באותו תאגיד ולדרוש, בכל מקרה, גם ערבות אישית של בעלי המניות בתאגיד.
בהנחה שהשוכר הפוטנציאלי עבר לשביעות רצונו של המשכיר את כל המבחנים הנ"ל יש לערוך הסכם שכירות מפורט, ברור וממצה, לצורך הבהרת יחסי השכירות והאחריות של הצדדים. כמובן שלא ניתן לנבא את מלוא המקרים שעשויים לצוץ בעתיד, ברם רצוי לכלול התייחסויות רחבות וגורפות ככל הניתן ביחס למקרים שכן ניתן לצפותם מראש, והכל באופן ברור וחד-משמעי, ככל הניתן, על מנת להימנע מאי הבנות עתידיות או חוסר וודאות כיצד לפעול בהמשך. יש לשים לב שהסכם להשכרת נכס עסקי שונה באופן מהותי מהסכם להשכרת נכס למגורים ויש להתאים את עריכת ההסכם לנכס המושכר, אופיו ומטרת ההסכרה ולציין הסעיפים הרלוונאטיים בגוף ההסכם בהתאם.
הסכם השכירות צריך לכלול הגדרה לנכס המושכר, תקופת שכירות מוגדרת, האם ישנן אופציות להארכת תקופת השכירות ובאילו תנאים תמומשנה, גובה דמי השכירות ומהם התשלומים הנכללים ו/או שאינם נכללים בדמי שכירות אלה, התשלומים הנוספים המוטלים על השוכר, מטרת השכירות המוגדרת, התכולה הנכללת בהשכרה ומי אחראי לביצוע תיקונים באותה תכולה, הגדרות של חיובי השוכר ביחס לאחריות לשמירה על הנכס המושכר, מתקניו ומערכותיו ובאיזה מצב עליו להשיבו לידי המשכיר וכיו"ב.
במסגרת הסכם השכירות כדאי למשכיר לנסות למקסם את הבטוחות שינתנו לו, והכל בהתאם למציאות בפועל, כאשר, כפי שהובהר לעיל, לצערנו, אין בטוחה המעניקה למשכיר וודאות של 100%, שהרי ברור כי שום בטוחה לא תכסה את שווי כל הנכס והנזק הפוטנציאלי שעשוי להיגרם למשכיר, שכן החיים הינם דינאמיים וגם אדם (שוכר ו/או ערב) שהיום עובד אולי לא יעבוד לאחר מכן (מסיבות מגוונות) וכי גם אנשים שעושים רושם חיובי מתגלים לעיתים, בשלבים מאוחרים, יותר ככאלה שאינם עומדים בהתחייבויותיהם ואף גורמים לנזקים לנכס המושכר וכיו"ב.
האידיאל, מבחינת המשכיר, הינו, כמובן, לעמוד על קבלת בטוחות רבות ורחבות ככל הניתן, ברם יש לקחת בחשבון שדווקנות של המשכיר לקבל מספר רב של בטוחות עשויה לסכל למשכיר אפשרויות השכרה עם שוכרים יציבים וישרים, ולפיכך תמיד יש לקבל החלטה בהתאם לנסיבות.
בכל מקרה, מומלץ תמיד שלא להתפשר על מינימום שני ערבים שהינם לשביעות רצון המשכיר (בהתאם למבחנים המפורטים לעיל), אשר יחתמו כערבים לכל התחייבויות השוכר וכן על שטרי חוב בסכומים שיוסכמו בין הצדדים (מומלץ שלא להתפשר על סכום נמוך מדמי שכירות של שישה חודשים לפחות). כמו כן, מומלץ בכל מקרה לקבל מהשוכר שיקים מעותדים שיכסו את דמי השכירות לאורך כל תקופת השכירות, גם במקרה בו השוכר בוחר לשלם במזומן או בהוראות קבע וכיו"ב (ואז ניתן להשיב לידיו כל שיק שמתייחס לתקופת שכירות שאכן העביר תשלום בגינה בפועל), כך שאם חס וחלילה לא יהיה פרעון לאחד השיקים או יותר ניתן יהיה להגישם לביצוע בהוצאה לפועל ואותו כנ"ל גם שיקים ללא מועד פרעון ששמות הנפרע בכל אחד מהם הוא הגופים ו/או הרשויות ו/או המוסדות הנוגעים בדבר ביחס לתשלומים הנוספים החלים על השוכר (מים, חשמל, ארנונה, גז וועד בית משותף, כבלים וכיו"ב). בנוסף, יכול המשכיר לדרוש בטוחות כמו, למשל, פיקדון כספי, ערבות בנקאית אוטונומית, שיק ביטחון ללא מועד פרעון וללא סכום נקוב (או בסכום המקובל על שני הצדדים, כאשר רצוי שיק בטחון שהסכום הנקוב לא יהיה פחות מסכום השווה לדמי שכירות של שישה חודשי שכירות לפחות). כאמור, כאשר השוכר הינו תאגיד יש לדרוש חתימה אישית של בעלי מניותיו של התאגיד כערבים אישית להתחייבויות השוכר (התאגיד), על מנת שאם חס וחלילה לא יעמוד השוכר בהתחייבויותיו לא יהיה צורך לפעול בהליך של הרמת מסך וניתן יהיה לפנות ישירות לבעלי המניות כמי שחתמו ערבות אישית לכל התחייבויות השוכר (התאגיד).
כדאי לדעת שאם, חס וחלילה, בכל זאת נחתם הסכם שכירות עם שוכר שאינו עומד בהתחייבויותיו והמשכיר אינו מצליח להיפרע באמצעות הבטוחות שבידיו עומדת לזכות המשכיר הזכות להגשת תביעה לפינוי מושכר (תוך צירוף ההסכם החתום בינו לבין השוכר), שהינה ההליך המשפטי הקצר ביותר (יותר מתביעות בסדר דין מהיר ו/או מקוצר ו/או תביעות קטנות), וזאת מבלי לפגוע בזכותו העתידית של המשכיר להגיש בעתיד תביעה כספית בגין מלוא נזקיו (אין אפשרות טכנית חוקית להגיש תביעה שכזו יחד עם התביעה לפינוי המושכר וממילא בד"כ המשכיר אינו יכול לעמוד על מלוא נזקיו עד לפינוי השוכר את הנכס המושכר בפועל). במקרים רבים כדאי לפעול להגשת תביעה לפינוי מושכר בהקדם, על מנת לנסות לצמצם הנזק למשכיר ככל הניתן.
נוסף על כל האמור לעיל, על כל משכיר נכס לקחת בחשבון הוצאות נלוות להשכרת הנכס המושכר, כמו תשלומי מס הכנסה או הוצאות אחזקה, תחזוקה וטיפוח הנכס המושכר ויש להיערך לכך בהתאם ולהיוועץ ביועץ מס או רואה חשבון בכל הכרוך וקשור בדיווח ההכנסות מהשכרת הנכס וכן לדאוג לטפל בנכס כראוי, על מנת שלא יאבד מערכו, על מנת לעמדו בהוראות החוק המחייבות משכירי נכסים ועל מנת שלא לאבד שוכרים (או שוכרים פוטנציאלים טובים) רק בשל מחדל מצד המשכיר. כמו כן, כדאי למשכיר לשקול עריכת פוליסת ביטוח מבנה, המגנה גם מפני נזקי השוכר ונזקי צד ג', כאשר מדובר בהשכרת נכס מסחרי חובה לחייב את השוכר עצמו לערוך פוליסת ביטוח מבנה ונזקי צד ג' אשר המשכיר יהיה אחד מן המוטבים בפוליסה, מאחר והשכרת נכס מסחרי כוללת בחובה סיכונים נוספים, הן כתוצאה מהגעה ושהות של אנשים רבים יותר בתחום הנכס והן כתוצאה מציוד ו/או מכשור הקיימים בנכס המושכר כחלק מפעילות הנכס החושפים את הנכס המושכר לסיכונים פוטנציאלים נוספים.
ליתר בטחון, מומלץ לשמור צילומים של הנכס המושכר ומתקניו במצבם בתחילת תקופת השכירות, על מנת שאם חס וחלילה יגרם להם נזק ניתן יהיה להשוות למצב בו נמסרו לידי השוכר (ובתקווה שלא יהיה צורך לעשות שימוש כלשהו בצילומים אלה, כמובן).
יש לוודא שהחיובים השוטפים החלים על השוכר אכן יועברו על שמו של השוכר בפועל, על מנת שאם חס וחלילה יצבור השוכר חובות הם ירשמו על שם השוכר בלבד, ולא על שם המשכיר.
**מובהר בזאת כי כל המידע המצוי באתר משמש למידע כללי בלבד, כאשר מובהר כי הננו עושים כמיטב יכולתנו על מנת לספק מידע מועיל ועדכני, ברם איננו מתחייבים שכל המידע המופיע באתר הינו מדויק, שלם ומעודכן וכן מובהר כי כל האמור באתר אינו מהווה ואינו יכול להוות תחליף כלשהו לייעוץ משפטי וכן אין באמור באתר משום הצעה או קיבול של משרדנו לקבל או ליתן ייצוג או ייעוץ משפטי כלשהו. נוסף על האמור לעיל, מובהר כי המידע המצוי באתר ו/או כל קבלה של המידע הנ"ל אינם מקיימים יחסי עורך דין – לקוח**
