הערת אזהרה – מהי?

בסעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") נקבע, כדלקמן:

"(א)  הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן – הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.

           (ב)  נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור."

לשכות רישום המקרקעין בישראל (הידועות בכינויו "טאבו") מנהלות את הרישומים הרשמיים בישראל לגבי הזכויות בנכסי מקרקעין. 

על מנת להגן על רוכש פוטנציאלי ו/או על מנת להגן על רוכש בפועל של נכס מקרקעין נולד מוסד רישומי הערות האזהרה המעוגן בסעיף 126 לחוק המקרקעין.

בסעיף 126 לחוק המקרקעין נקבע כדלקמן:

"(א)  נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.

           (ב)  נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה.

           (ב1)        הערת אזהרה שנרשמה כאמור בסעיף 126, אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר המתנהל על-פי דין.

           (ג)   עסקה המקנה חלק ממקרקעין, בבעלות או בחכירה לדורות, לרשות מקומית למטרת דרכים או מדרכות או הרחבתם, המתחייבת מתכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, לא יראו כעסקה הסותרת הערת אזהרה, ובלבד ששלושים יום לפני רישום העסקה נשלחה הודעה על כך לזכאי על פי הערת האזהרה."

לפיכך, משמעויותיה של רישום הערת אזהרה הנן, כדלקמן:

1. כל רוכש סביר (וזהיר) ידאג לראות נסח רישום מקרקעין עדכני של נכס המקרקעין שברצונו לרכוש, על מנת לוודא מראש על שם מי רשומות הזכויות בנכס, מהי הזכות הרשומה בנכס, האם נרשמו זכויות נוספות ו/או הערות ביחס לנכס שאינן לטובת המוכר הפוטנציאלי (לרבות משכנתאות ו/או עיקולים ו/או חובות ו/או זיקות הנאה ו/או הפקעות ו/או הערות על ייעוד מקרקעין ו/או הערה בדבר אתר עתיקות ו/או הערות אזהרה כלשהן וכיו"ב). נסח רישום מקרקעין המונפק ע"י לשכת רישום המקרקעין הרלוואנטית למיקום אותו נכס מקרקעין (כיום ניתן להנפיק גם נסח רישום מקרקעין מקוון באמצעות האינטרנט ביחס לכל הרישומים המתנהלים בכל פנקסי הרישום בלשכות רישום המקרקעין בארץ) משמש מעין "תעודת זיהוי" רישומית ביחס לאותו נכס המקרקעין וככל שרוכש פוטנציאלי של נכס מקרקעין מצא בנסח רישום המקרקעין שהונפק בטרם הרכישה כי נרשמו הערות אזהרה כלשהן ביחס לזכויות המוכר בנכס (בהנחה שהמוכר אכן נרשם כבעל הזכויות בנכס בפנקסי לשכת רישום המקרקעין הרלוואנטית) הדבר משמש כמעין "נורת אזהרה" המבהירה לו כי אותו מוכר התחייב בהתחייבות כלשהי ביחס לנכס ו/או הוגבלה זכותו בהגבלה כלשהי ביחס לנכס ומכאן צריך להתחיל הליך הבירור ביחס לאותה ההתחייבות (תוך בחינת אסמכתאות בכתב, כמובן), לפני ההתקשרות עם אותו מוכר לרכישת אותו נכס מקרקעין. יש לציין כי קיימת אפשרות של רישום הערת אזהרה בגין התחייבות לביצוע עסקה ביחס לאותו נכס מקרקעין וכן, לחלופין, קיימת אפשרות של רישום הערת אזהרה בגין התחייבות להימנעות מעסקה ביחס לאותו נכס מקרקעין (בהתאם לנסיבות הרלוואנטיות, כמובן). מסיבה זו, בין היתר, גם לא מומלץ לחתום על מסמך כלשהו ביחס לרכישת נכס מקרקעין לפני בחינת מצבו הרישומי של אותו נכס מקרקעין, לרבות בדיקת נסח רישום מקרקעין עדכני (ככל שמתנהל רישום בפנקסי לשכת רישום המקרקעין הרלוואנטית ביחס לאותו נכס).
2.  לאחר החתימה על הסכם רכישה (או כל מסמך אחר) המתייחס לנכס מקרקעין ספציפי על רוכש סביר (וזהיר) להזדרז ולרשום לטובתו הערת אזהרה לשם הבטחת מלוא זכויותיו מכח אותו הסכם רכישה. רישומה של הערת אזהרה זו תשמש כמעין "נורת אזהרה" עבור כל רוכש פוטנציאלי עתידי ותבטיח שזכויותיו של אותו רוכש שלזכותו נרשמה הערת אזהרה תהיינה עדיפות על פני כל רוכש עתידי ו/או בעל זכויות אחרות עתידי ביחס לנכס, אשר זכויותיו תירשמנה לאחר רישום אותה הערת אזהרה ובכך תגן על אותו רוכש מפני התחייבויות סותרות ו/או מקבילות של המוכר ביחס לאותו נכס ו/או מפני עיקולים ו/או חובות ו/או הגבלות אחרות בהתייחס לאותו נכס מקרקעין. בעניין זה חשוב לציין כי רישומה של הערת האזהרה בפועל אינו מספק ויש לבחון מחדש נסח רישום מקרקעין עדכני לאחר רישומה של הערת האזהרה בפועל, על מנת לשלול קיומן של זכויות כלשהן הקודמות לזכות הרוכש מכח הערת האזהרה (בעסקאות מקרקעין מקובל כי בשלב זה עד לרישום הערת האזהרה תוך בדיקה כי היא נקייה מכל זכויות צד ג', למעט אלו שיש להן התייחסות מפורשת בהסכם לגבי הסרתן ו/או למעט אלו שאינן מהוות מגבלה ו/או מניעה בהעברת הזכויות ע"ש הרוכש, יוותר התשלום הראשון בנאמנות בידי עורכי הדין עד לסיום הרישום ובחינת נסח רישום מקרקעין עדכני כאמור לעיל, והכל על מנת להגן על רוכש תם).
3. למעשה, תפקידה של הערת אזהרה הוא כפול, הן להתריע בפני כל רוכש פוטנציאלי כי קיימת התחייבות קודמת כלשהי ביחס לנכס המקרקעין (ובכך להגן על אותו רוכש פוטנציאלי) והן להגן על רוכש בפועל מפני התקשרויות נוספות ו/או אחרות של המוכר במקרים של נוכלות ו/או מפני חובות ו/או עיקולים של המוכר שעשויים להירשם על הנכס לאחר רישומה של אותה הערת אזהרה (כמובן שיש לשריין במסגרת הסכם המכר את חובות המוכר להסיר בהקדם כל מגבלה ו/או מניעה שתירשם לאחר רישום אותה הערת אזהרה שנרשמה לטובת הרוכש, על מנת לאפשר את העברה בפועל של הזכויות בנכס על שם הרוכש), בכך שמי שנרשמה לזכותו הערת אזהרה זכויותיו תהיינה עדיפות על פני כל זכות עתידית שתירשם על זכויות המוכר בנכס המקרקעין.
4. החל מחודש ינואר 2005 קיימת אפשרות של רישום הערת אזהרה מפורטת, וזאת בהסתמך על בקשה משותפת של כל הצדדים הנוגעים בדבר בלבד. הערת אזהרה זו נועדה על מנת ליתן מענה לרוכשים יד ראשונה (במהלך בניית נכס המקרקעין, "על הנייר" או אף בשלבים מוקדמים יותר שלפני קבלת היתר הבנייה המתיר לבנות מבנה על הקרקע הרלוואנטית), כאשר ייתכן ומוכר הזכויות יבקש לרשום לטובת הרוכש את אותה הערת אזהרה כבטוחה להשקעת הרוכש על חשבון רכישת המבנה ו/או חלקו בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 עד רישום המבנה הספציפי כיחידת רישום נפרדת (בעלת תת חלקה משלה) ורישום הבניין כבית משותף (דבר שעשוי לקחת כמה שנים טובות, תלוי בשלב בו נמצא הפרויקט ובשלב הרישומי של הפרוייקט בעת הרכישה). בעת רישום הערת אזהרה מפורטת, בה ניתן לרשום את פרטי בעל הזכות במקרקעין (בעל הקרקע ו/או הקבלן ו/או היזם), פרטי מי שהתחייב כלפי הרוכש שלטובתו נרשמת הערת האזהרה, מהותה של ההתחייבות והמועד בו ניתנה, פרטים מזהים של נכס המקרקעין הספציפי (לרבות קומה, מספר זמני של הדירה הספציפית שנרכשה באותו הפרויקט, מספר הבניין בפרוייקט שבו נבנה הנכס, כיווני אוויר והחלק הנרכש בקרקע) וכן מספר המגרש, מובטח הקונה ביחס לכל הפרטים שנרשמו ופורטו בגוף רישום הערת האזהרה, אלא שיש גם לוודא שלא קיימות זכויות קודמות לזכות מכח הערת האזהרה, על מנת להבטיח את ההגנה המירבית עבור הרוכש.

ביטול הערת אזהרה

על מנת לבטל הערת אזהרה שנרשמה יש צורך בבקשה שתהא חתומה ע"י מי שלזכותו נרשמה הערת האזהרה או, לחלופין, חתימת מיופה כוחו של מי שלטובתו נרשמה אותה הערת אזהרה בצירוף יפוי הכח.

האמור לעיל ביחס לביטול הערת אזהרה הינו למעט במקרה בו הערת האזהרה מותנית מראש בתנאי מסויים אשר בהתקיימותו יפוג תוקפה ואז הערת האזהרה תימחק עם הגשת בקשה מתאימה לכך בצירוף הוכחה כי תנאי זה התקיים (לדוגמא, רישום הערת אזהרה לטובת פלוני כל עוד אותו פלוני עודנו בחיים – לאחר פטירתו של אותו פלוני ניתן לצרף לבקשה תעודת פטירתו של אותו פלוני שתונפק ע"י משרד הפנים).

בכל עסקה במקרקעין מקובל שהרוכש יפקיד בידי באי כוחו של המוכר יפוי כח בלתי חוזר למחיקת הערת האזהרה שתירשם לטובתו, למקרה בו יבוטל הסכם המכר בשל הפרתו היסודית של ההסכם ע"י הרוכש, על מנת שלא "לסנדל" את המוכר ושבמקרה כאמור לעיל יוכל המוכר לבטל את ההסכם, למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הרוכש שעימו ביטל את ההסכם ולהתקשר מחדש עם רוכש חלופי.

מובהר בזאת כי כל המידע המצוי באתר משמש למידע כללי בלבד, כאשר מובהר כי הננו עושים כמיטב יכולתנו על מנת לספק מידע מועיל ועדכני, ברם איננו מתחייבים שכל המידע המופיע באתר הינו מדויק, שלם ומעודכן וכן מובהר כי כל האמור באתר אינו מהווה ואינו יכול להוות תחליף כלשהו לייעוץ משפטי וכן אין באמור באתר משום הצעה או קיבול של משרדנו לקבל או ליתן ייצוג או ייעוץ משפטי כלשהו. נוסף על האמור לעיל, מובהר כי המידע המצוי באתר ו/או כל קבלה של המידע הנ"ל אינם מקיימים יחסי עורך דין – לקוח.