כאשר מוצאים דירה שמוצאת חן בעיניכם ועל פניו נראית לכם מתאימה לצרכיכם ודרישותיהם חשוב מאוד, בנוסף, לערוך בדיקות מקיפות יותר, כמו:
- מומלץ להגיע לדירה מספר פעמים, בשעות שונות, ולבחון היטב את מצבה, תוך ניסיון לאיתור בעיות כמו נזילות ו/או רטיבויות (בקירות, בתקרה, בארונות, מתחת לריצוף, מבחוץ, כלפי חוץ וכד'), אשר פעמים רבות קשה להיפטר מהן. מומלץ לבדוק כי הברזים, הניאגרות, החלונות, הדלתות וכיו"ב פועלים כולם כסדרם, לבחון האם הכלים הסניטריים, השיש, הארונות, הריצוף, החלונות, המשקופים והדלתות שלמים (לפעמים רצוי להזיז חפצים ממקומם כדי לוודא זאת) ואף לשאול את המוכרים שאלות קונקרטיות לגבי מצב הדירה, המטבח, הארונות, המקלחות וכיו"ב. באותם הביקורים מומלץ לבחון היטב את מצב הדירה והבניין ותחזוקתם, מה שיכול לשפוך אור על שווי הנכס ומצבו.
- להגיע לדירה בשעות שונות ולהתרשם מהלך הרוח בדירה, בבניין ובסביבתם, לרבות רעשים ו/או ריחות חריגים ו/או עומס תנועה בשעות מסויימות וכיו"ב.
- להגיע לאיזור הדירה ולהתרשם מהתנועה, ממיקומי אנטנות או קווי מתח באיזור, מקרבה למרכז מסחרי או לתחנות של תחבורה ציבורית או לגינות ציבוריות או למסעדות ו/או מועדוני לילה או לגני ילדים ו/או בתי ספר וכיו"ב – שיקולים של רעש, מרכזיות, זיהום אוויר, ריחות, מטרדים וכיו"ב.
- לשוחח עם השכנים, להתרשם ולשאול שאלות על הסביבה, על הדירה ועל האווירה בבניין ובסביבתו וכך, אולי, לאתר בעיות שהמוכר בחר שלא לספר עליהן, כמו – סכסוכים בבניין, שכן מטריד, תקלות חוזרות בדירה או בבניין וכיו"ב.
- לערוך בדיקות תכנוניות, כמו מה עתיד להיות מוקם בשטחים סמוכים (במיוחד כאשר ישנם שטחים ריקים באיזור או נוף שמשמעותי לרוכש), כמו התאמה להיתרי הבניה והתכניות המאושרות, תוך שלילת קיומן של חריגות בניה (אשר קיומן עשוי להשפיע במספר מישורים, כגון – חוסר אפשרות לרשום את הבניין כבניין משותף במקרה בו טרם נרשם ככזה, השפעה על ערך ערך הנכס, קשיי מימון ומשכון הדירה, חשיפה לתביעות/צווים/קנסות, קשיים במכירה עתידית של הדירה וכיו"ב), כגון – האם קיימים טופס 4 וטופס 5 (טפסי אכלוס) לבניין ועוד.
- לערוך בדיקות רישומיות – היכן רשומה הדירה כיום ובאיזה אופן וככל שהדירה נמצאת בבניין שטרם נרשם כבית משותף מומלץ לברר היכן זה עומד, במה זה תלוי, האם יש צפי לסיום הרישום ולוודא מראש שאין מניעה כמו חריגות בניה או חובות של הקבלן הבונה שעשויות לסכל את האפשרות לרישום בית משותף (אפשרות עם השלכות מרחיקות לכת, כמו ירידת ערך הנכס, קשיים במכירה עתידית והמשמעות של קיום זכות חוזית בלבד, ולא זכות קניינית רשומה).
- ככל שהדירה נמצאת בבניין שנרשם כבית משותף – יש לעיין במסמכי הבית המשותף ולוודא התאמה ביניהם ובין המצב הקיים בפועל, לרבות עיון מדוקדק בתשריט הבית המשותף, תוך ווידוא זיהוי והתאמה של הבניין והדירה, כולל מיקום וכיווני אוויר (לפעמים, למשל, מתגלה טעות ברישום הראשוני של הבניין, תוך החלפת מיקומים של דירות או רישום שטחים של חניות או מחסנים כשטחי מגורים וכיו"ב, טעות הדורשת תיקון ברישום ואשר עשויה לסכל את משכון הדירה, לסכל את השלמת הרכישה, לסכל את רישום הדירה הנכונה על שם הרוכש או לסכל מכירה עתידית. תיקון כזה עשוי לעלות סכומים לא מבוטלים ולקחת זמן רב ולא תמיד הינו אפשרי).
- יש לוודא מראש שהתקציב שברשותכם מספיק עבור רכישת הדירה וכל ההוצאות הנלוות לה (כמו – מס רכישה, דמי תיווך, שכר טרחת עורך הדין המייצג, אגרות רישום, שמאי, עמלת פתיחת תיק בבנק המלווה, ביטוח חיים, ביטוח מבנה הדירה, שיפוץ ו/או תוספת ו/או תיקון הדירה או התאמתה לצרכיכם, כל ציוד ו/או ריהוט שעליכם לרכוש לדירה, דמי הובלות והרכבות וכד'), לרבות קבלת אישור עקרוני למשכנתא לפחות בסכום שברצונכם ליטול לצורך המימון, ככל שבכוונתכם לעשות כן – תמיד כדאי לבקש אישור עקרוני על מקסימום המשכנתא שתאושר ומקסימום ליטול בפועל פחות, וזאת על מנת שיהיה טווח בטחון במימון הרכישה וכל הכרוך בה ותוך לקיחה בחשבון שבנקים מאשרים בפועל את אחוז המימון מתוך הערך של הנכס שיקבע ע"י השמאי או לפי הערך החוזי הנקוב, לפי הנמות מבין השניים, כך שתמיד צריכים להיות מוכנים עם עודף מימון, על מנת שלא להיות מופתעים לרעה לא מוכנים לאחר החתימה בפועל על הסכם הרכישה, תוך נטילת סיכונים של כל הכרוך בהפרת הסכם הרכישה.
- מומלץ לערוך שמאות מוקדמת באמצעות שמאי מקרקעין מוסמך (כזה שיהא מקובל גם על הבנק המלווה, ככל שהתכנון הינו לממן הרכישה גם באמצעות כספי הלוואה בדרך של משכנתא), אשר יוכל לבחון את הנכס מכל מיני בחינות, לרבות ערכו, מצבו התכנוני והתאמת מסמכי הבית המשותף למצב הקיים. אמנם שמאות מוקדמת טרם חתימה על הסכם רכישה כרוכה בתשלום גבוה יותר למי שממילא יאלץ להתמש בשירותיו של שמאי בהפניית הבנק המלווה, ברם זה מעניק לרוכש טווח בטחון מהותי טרם הרכישה ועשוי למנוע מהרוכש לסכן סכומים גבוהים בהרבה (בד"כ מדובר בבטחון עבור כמה מאות אלפי ש"ח לפחות).
- לאור כל הבדיקות המהותיות הנ"ל ולאור החשיבות שבסגירת מלוא התנאים הכרוכים הרכישה, שימו לב שמומלץ מאוד שלא לחתום על זכרון דברים כלשהו, אשר עשוי לסכן ולחייב אתכם בסיכונים רבים ובהתחייבויות שונות, על אף שטרם השלמתם הבדיקות הנ"ל ועל אף שטרם סוכמו מלוא התנאים לרכישה. אין משמעות לכותרת "זכרון דברים", כי אם לתוכנו בפועל – רבים שוגים ונוטים לחשוב שזכרון דברים הינו מסמך שולי שאינו מחייב ומגלים את המשמעות וההשלכות שלו, לעיתים, בשלב מאוחר מדיי. שימו לב שחתימה על זכרון דברים עשויה, למשל, להתחיל את מניין הימים למועד הדיווח על העסקה למיסוי מקרקעין ומועד תשלומי המס, עשויה לחייב אתכם בתשלום דמי תיווך גם אם העסקה לא תושלם בפועל, עשויה לחייב אתכם ברכישה שבסופו של דבר תתגלה ככזו שאינה רלוונטית עבורכם (מה שעשוי לסבך אתכם בהליכים משפטיים מורכבים וממושכים ו/או בהוצאות רבות לשווא) ועוד ועוד.**מובהר בזאת כי כל המידע המצוי באתר משמש למידע כללי בלבד, כאשר מובהר כי הננו עושים כמיטב יכולתנו על מנת לספק מידע מועיל ועדכני, ברם איננו מתחייבים שכל המידע המופיע באתר הינו מדויק, שלם ומעודכן וכן מובהר כי כל האמור באתר אינו מהווה ואינו יכול להוות תחליף כלשהו לייעוץ משפטי וכן אין באמור באתר משום הצעה או קיבול של משרדנו לקבל או ליתן ייצוג או ייעוץ משפטי כלשהו. נוסף על האמור לעיל, מובהר כי המידע המצוי באתר ו/או כל קבלה של המידע הנ"ל אינם מקיימים יחסי עורך דין – לקוח**
