אופציה ייחודית של זכות במקרקעין

הכלל הינו שאופציה של זכות במקרקעין מחוייבת בתשלומי מס שבח (למעניק האופציה) ומס רכישה (למקבל האופציה) על פי תנאי החוק. למרות האמור לעיל לצורך עידוד מסחר וההקלה בו, החל משנת 2002 נקבע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג- 1963 (להלן: "החוק") כי אופציה שיתקיימו לגביה כל התנאים המפורטים בסעיף 49י’ לחוק, תהא חריג לכלל ותחסה בחסות מפטור מתשלום מס שבח ורכישה, ברם אך תחייב את מעניק האופציה במס רווחי הון או במס הכנסה. מובהר שעם מימוש האופציה בפועל יחולו מיסי מקרקעין עפ"י החוק, כבכל עסקה במקרקעין (שלגביה לא חלים פטורים כלשהם).

הגדרת “אופציה” במקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין הינה זכות לרכישת זכות במקרקעין, למעט זכות לרכישה של זכות באיגוד מקרקעין.

עסקת האופציה מתבצעת בין מעניק האופציה לבין מקבל האופציה, כאשר התמורה בגין מימוש האופציה בעתיד ומלוא תנאי הסכם מימוש האופציה נקבעים מראש בהסכם האופציה. עסקת האופציה הינה עסקה בפני עצמה, כך שככל שאינה עומדת בתנאים המפורטים בסעיף 49י' לחוק, המוכר יהא מחוייב בתשלום מס שבח והרוכש יהא מחוייב בתשלום מס רכישה, וזאת בין אם עסקת מימוש האופציה מומשה או לא.

מימוש האופציה נעשה באמצעות עסקת מכירת ורכישת הזכות במקרקעין שביחס אליה ניתנה האופציה. כאמור, מימוש האופציה מהווה עסקה המחוייבת במיסי מקרקעין בהתאם להוראות החוק. 

הדרישות הקבועות בסעיף 49י' לחוק, על מנת ליהנות מפטור מתשלומי מיסי מקרקעין בעסקת האופציה עצמה הינם כדלקמן: 

1. האופציה ניתנה בכתב – יודגש כי דרישה זו היא מהותית, ולא פרוצדוראלית בלבד.
2. האופציה ניתנת למימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה.

1.  האופציה ניתנת להעברה ולסיחור.

1. התחייבות המוכר בהסכם האופציה למכירת הזכות במקרקעין בתנאים הקבועים בהסכם הינה בלתי חוזרת, כך שמרגע שהעניק בעל הזכות אופציה כאמור בהסכם האופציה, למעשה, אין הוא יכול לחזור בעדו מהתחייבותו למכירת הזכות במקרקעין. המטרה של תנאי זה הינה לאפשר ודאות וסחירות של שוק האופציות, תוך הסתמכות על הסכם האופציה.
2. האופציה ניתנת למימוש בתוך תקופה שאינה עולה על 24 חודשים מיום מתן אופציה לראשונה על ידי בעל הזכות במקרקעין – תקופה זו הינה תקופה מקסימלית כוללת שאינה עולה על 24 חודשים, לרבות הארכות לתקופה המקורית שנקבעה בהסכם האופציה הראשוני ולרבות תקופות שנקבעות עם סיחור האופציה.

1. התמורה ששולמה בעבור האופציה במועד מתן האופציה לראשונה לא עולה על 5% משווי הזכות במקרקעין או ממחיר המימוש שנקבע בהסכם האופציה, לפי הגבוה מבין השניים.

1. למחזיק האופציה לא ניתנה זכות חזקה במקרקעין שלגביהם ניתנה האופציה.

1. הודעה על מכירת האופציה נמסרה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מעת שניתנה האופציה.  יודגש כי גם דרישה זו הינה דרישה מהותית, כאשר במקרה של עיכוב בדיווח מסיבה כלשהי נוהגים ברשות המיסים שלא לסווג את האופציה כייחודית וככזו שאינה עומדת בתנאי סעיף 49י' לחוק, גם אם נתמלאו כל יתר התנאים המפורטים בסעיף ואי  מילוי תנאי זה פוסל את הזכאות לפטור מתשלומי מיסי מקרקעין. 

חשוב להבהיר כי בעת מימוש האופציה מתווספת לשווי המכירה התמורה שקיבל בעל הזכות במקרקעין בעבור האופציה לצורך חישוב החבות בתשלום מס שבח, וזאת למעט במקרה בו חויבה התמורה במס רווח הון או במס הכנסה בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה (נוסח חדש), תשכ"א-1961, כאשר לצורך חישוב החבות בתשלום מס הרכישה בעת מימוש האופציה, ייווספו לשווי המכירה סכומים ששילם רוכש הזכות במקרקעין בעבור רכישת האופציה.

**מובהר בזאת כי כל המידע המצוי באתר משמש למידע כללי בלבד, כאשר מובהר כי הננו עושים כמיטב יכולתנו על מנת לספק מידע מועיל ועדכני, ברם איננו מתחייבים שכל המידע המופיע באתר הינו מדויק, שלם ומעודכן וכן מובהר כי כל האמור באתר אינו מהווה ואינו יכול להוות תחליף כלשהו לייעוץ משפטי וכן אין באמור באתר משום הצעה או קיבול של משרדנו לקבל או ליתן ייצוג או ייעוץ משפטי כלשהו. נוסף על האמור לעיל, מובהר כי המידע המצוי באתר ו/או כל קבלה של המידע הנ"ל אינם מקיימים יחסי עורך דין – לקוח**